Por: confidencial.com.ni
El negocio de alquiler, compra y venta de propiedades crece año con año, y aunque la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces (Canibir) no tiene una estadística que ofrecer, a sus afiliados les resulta evidente que cada vez hay más casas, edificios y locales comerciales disponibles para mercar.
"No tenemos una estadística específica, pero estamos viendo los grandes proyectos de construcción de edificios de oficinas y zonas residenciales, y vemos cómo los directivos de la Cámara de la Construcción, o la de Urbanizadores anuncian nuevos proyectos", dijo Rosario Siero, Presidenta de Canibir.
Rodrigo Pereira es uno de ellos. En su calidad de presidente de la Cámara Nicaragüense de la Construcción (CNC), estima que en 2017 habrá un crecimiento entre 10% y 12% debido a las inversiones públicas y privadas que están en curso, lo que genera muchas expectativas, no solo en el sector construcción, sino también en el de bienes raíces.
Además de proveer de nuevos instrumentos que negociar, la construcción de carreteras, residencias, edificios de oficinas y espacios comerciales e industriales tiene un efecto adicional, al generar un alza de los precios de la tierra, cuyo valor se ha más que triplicado en un cuarto de siglo.
"El precio de la tierra ha evolucionado en toda Nicaragua. Antes se podían conseguir tierras mucho más económicas. Obviamente, el país se ha venido desarrollando, y el progreso propicia que suba ese precio", señala la presidenta Siero.
La empresaria recuerda que la tierra era más barata porque no había comenzado la construcción de hoteles, sedes bancarias, centros comerciales, cadenas de supermercados y edificios de apartamentos o de oficinas. "Ahora se amplió la carretera a Masaya, y todo eso contribuye a que suba el precio de la tierra", valoró.
Su experiencia muestra que "en los años 90 se conseguían tierras en las principales calles y avenidas de Managua, a un costo de US$20 a US$30 la vara cuadrada. Ahora estamos arriba de US$100, y hay hasta quienes piden US$250 y US$300, aunque siempre hay un margen de negociación".
Alerta de especulación
El anuncio de la ampliación de la Pista Juan Pablo II y el nuevo anillo de circunvalación para conectar Nejapa en la carretera Sur, con Ticuantepe, en carretera a Masaya, genera altas expectativas para los corredores y agencias, pero también en los dueños de las propiedades ubicadas en las cercanías de las zonas a modernizar.
Si en los años 90 los valores de la vara cuadrada de propiedad eran los más baratos de Centroamérica, al acercarnos al final de la segunda década del Siglo XXI, el valor de la tierra en Nicaragua es "como un tercio o una cuarta parte de su precio en las ciudades principales de la región", ilustra la dirigente gremial.
Eso propicia la visita de inversionistas centroamericanos, que vienen porque, aunque un nicaragüense sienta que comprar tierras en el país resulta caro, para un empresario extranjero sí es atractivo invertir aquí porque "a veces, ellos tienen que pagar de US$500 a US$1000 la vara cuadrada, aún en las calles comerciales de sus países", explicó.
"En las zonas costeras el precio se mantiene estable, variando únicamente si la zona es altamente turística como San Juan del Sur, donde las tierras cotizan en un precio mayor", explica por su parte Mari Téfel, Copropietaria de Territorio Bienes Raíces.
Aurora Gurdián, Gerente Propietaria de Aurora Bienes Raíces, detalla que Managua, León, Granada y San Juan del Sur son las ciudades con mayor demanda. "Las ciudades coloniales y las playas son cotizadas especialmente por extranjeros. El que compra en Nicaragua usualmente es porque trae un negocio, o porque va a vivir en el país, mientras que las inversiones grandes ocurren más que todo en zonas franca", afirma.
"Nicaragua está en una posición muy positiva en el área centroamericana", por la seguridad y la estabilidad económica del país, señala Gurdián. Sin embargo, reconoce que si llegaran a ocurrir problemas diplomáticos y económicos con Estados Unidos, el negocio de bienes raíces se vería directamente afectado.
‘Se alquila’
Cada vez que un inversionista o constructor trata de justificar su decisión de levantar un nuevo edificio de oficinas, señala lo inapropiado de emplear una casa de habitación como espacio de oficina, con el consiguiente caos que genera en los vecinos el hecho que no haya suficientes sitios de estacionamiento.
De ahí que hasta se haya establecido una especie de ‘corredor no oficial’ que arranca en Plaza España, sube hacia la Pista Suburbana, y se conecta en dos puntos con carretera a Masaya: la Rotonda Centroamérica, y la Rotonda Jean Paúl Genie.
Gracias al surgimiento de ese eje, donde se levanta la mayor parte de la oferta de edificios de oficinas en Managua, muchas de esas casas reconvertidas en oficinas se quedaron sin clientes.
"Cuando se terminen los edificios que están en construcción y en proyecto, vamos a tener mucha oferta de espacio de oficina que actualmente no existe", señala Gurdián, advirtiendo que también depende de cómo se comporte la economía y de cuántas empresas vengan a invertir a Nicaragua en los próximos años.
Por otra parte, la construcción de muchas pequeñas plazas comerciales (sin olvidarse de los ambiciosos proyectos denominados ‘Oriental 2’, y Centro Comercial Xolotlán, que se construyeron y languidecen sin clientes ni vendedores), ha llevado a que en muchas partes de la capital proliferen por muchos años rótulos de ‘se vende’ o ‘se alquila’.
Mary Téfel, de Territorio Bienes Raíces, explica que lo que sucede es que "la inversión ha crecido no sólo en los proyectos urbanísticos, sino también en los edificios comerciales y de oficinas, por lo que podemos decir que actualmente el mercado tiene más oferta que demanda, principalmente en el sector de oficinas".
La empresaria opina que cuando se ven muchos rótulos de ‘Se Alquila’, y a la vez se observa una construcción activa de espacios, es señal que hay saturación de un segmento específico del mercado. "La mayoría de la inversión y desarrollo está apuntando a un mismo segmento, lo que lo satura", ilustró.
De todos modos, también observa que siempre hay vacíos en el mercado que no están siendo atendidos por los desarrollos del momento, por lo que le parece "sumamente importante que los desarrolladores tengan un claro entendimiento de estos déficits para poder atenderlos con nuevos proyectos exitosos".
La presidenta de Canibir también advierte que "hay más oferta que demanda en este tipo de pequeñas plazas comerciales, que muchas veces tienen problemas de parqueo, al punto que muchas veces [el estacionamiento] se llena con solo los vehículos de los empleados y los dueños".
A su juicio, ese auge de placitas y centros comerciales de conveniencia, tiene más sentido cuando están en "puntos clave, como la entrada a un reparto, porque le da servicio a esa comunidad. Esos sí tienen mucho auge", señaló.
