Coordinación y textos: Claudia Contreras / Colaboración: Daniel Zueras, Alejandra Ordoñez José Hilario Gómez, María José Núñez.
El mercado está apostando hacia proyectos que mezclan vivienda, trabajo y ocio en un mismo lugar. “En zonas como Escazú y Santa Ana, ya es común encontrar desarrollos tipo ciudad dentro de la ciudad, con apartamentos, oficinas, centros comerciales y zonas verdes”, analizó Joseph Rodríguez, socio de la firma LuxBau, de Costa Rica. Este país vive una situación de mayor exigencia en sostenibilidad y regulación de uso del suelo.
“Aunque eso puede aumentar los tiempos de aprobación, también mejora la calidad de los desarrollos. El futuro se perfila positivo si se logran digitalizar los trámites y fortalecer la seguridad jurídica para inversionistas”, apuntó.
San José registra un crecimiento marcado de vivienda vertical en Sabana, Rohmoser y Uruca por su escasez de tierra y enfoque en proyectos verticales, resumió Cushman & Wakefield | AB Advisory. “Esta tendencia responde a la necesidad de maximizar el uso del suelo en zonas consolidadas”, dijo la firma.
VERTICALIZACIÓN: LA TENDENCIA EN CENTROAMÉRICA
La región vive una tendencia marcada hacia la verticalización: edificios más altos de vivienda y eficientes, especialmente en zonas urbanas. Desde septiembre de 2020, el mercado inmobiliario salvadoreño ha crecido casi 40 %.
“Este fenómeno se evidencia en la proliferación de construcciones, especialmente torres de apartamentos, tanto en la capital como en el interior del país, incluyendo San Miguel y zonas costeras”, dijo Julio Espinoza, director general de Geoterra Regional de Avalúos.
Sin embargo, alertó: “La oferta que ha venido saliendo al mercado no viene a paliar la necesidad de la vivienda. Este es un mercado netamente de inversión”. El déficit de vivienda en El Salvador asciende a 944.000 unidades
¿Cómo es el perfil del comprador en El Salvador? El 78% de las propiedades se compran como inversión, no para vivienda propia, afirmó Espinoza. Habló de cómo la seguridad pública que vive el país ha influido positivamente para dinamizar el sector.
En Costa Rica, existe una tendencia al repoblamiento de la ciudad, concordante con el concepto la Ciudad de 20 minutos. En este modelo “los residentes tienen acceso fácil y conveniente a los servicios y los lugares que frecuentan (incluyendo trabajo, supermercados, restaurantes, escuelas y parques) sin depender del automóvil”, dijo Rodrigo Quirós, Presidente del Comité de Desarrollo Inmobiliario, de la Cámara Costarricense de la Construcción.
GUATEMALA CON TASAS DE INTERÉS MÁS BAJAS PARA COMPRAR VIVIENDA
La Ciudad de Guatemala vive un auge de vivienda de desarrollos verticales, apuntó Jorge Montenegro, expresidente de la Cámara de la Construcción de Guatemala. “Esto permite que se puedan socializar bastante los precios de ese tipo de soluciones”. Enumeró a la zona 9, 10, zona 11 y 14, como áreas con mayor demanda para el desarrollo de este tipo de proyectos.
El mercado inmobiliario guatemalteco evolucionó. “El costo de la tierra ha incidido en que las soluciones de casas tendieran a alejarse del centro de la ciudad”, describe Montenegro. Y profundiza: “En muchos casos, gente que trabaja en la ciudad opta por ese tipo de proyectos en Zacapa, Villanueva, Chimaltenango o Escuintla”. La opción es trabajar en las zonas neurálgicas de la capital, pero residir en áreas que garantizan mayor bienestar para compensar el estrés urbano.
Montenegro agregó que Guatemala tiene hoy las tasas de interés más bajas para adquirir vivienda. “Si nos comparamos con otros países, las nuestras para adquisición de vivienda están en un dígito”.
El desarrollo de infraestructura de transporte incidirá en la valorización de terrenos; así lo anticipan obras como el Corredor Interoceánico, el Metro Riel y el AeroMetro, que busca conectar áreas clave de la ciudad capital y Mixco.
“Como todo proyecto del tipo, los inmuebles alrededor de las estaciones y las rutas empiezan a adquirir un valor estratégico para nuevos desarrollos urbanos”, agregó Sergio Silva, Presidente de la Junta Directiva de Crédito Hipotecario Nacional.
El censo de 2018 en Guatemala reportó un déficit habitacional de 1,3 millones de unidades. “Era un déficit de tipo cualitativo, es decir, de más de 1 millón de viviendas que deben ser ampliadas o mejoradas en todo el país. No obstante, hay un crecimiento de casi 60.000 nuevos hogares anuales que requieren una solución habitacional, pero hay que considerar que estos hogares reflejan la estructura de ingresos de la población por lo que 60% de estas familias tendrían ingresos menores a dos salarios mínimos”, explicó Silva.
RESIDENCIAS DE LUJO, UNA TENDENCIA EN PANAMÁ
En Panamá, el Casco Antiguo se mantiene como una zona atractiva para inversiones turísticas, así como inversiones en residencial de lujo; junto al desarrollo del corregimiento de Juan Díaz, con proyectos en Costa del Este y Santa María, cuyos precios de vivienda se han disparado en los últimos años.
“En el Casco Antiguo, los precios se han mantenido entre US$3.500 a US$5.000 por m2, desde 2021”, dijo Alejandro Ferrer, presidente de la Cámara Panameña de la Construcción. Describió que en el Oeste: la construcción de la Línea 3 de Metro y la finalización del Cuarto Puente sobre el Canal de Panamá impulsarán el sector.
“Sin duda el Tren Panamá - David tendrá un impacto positivo en propiedades alrededor de la ruta”.
“En Honduras, Tegucigalpa (Lomas del Guijarro, Lomas del Mayab y Santa Lucía), San Pedro Sula (Bella vista, Río de Piedras y en general el cuadrante sur-oeste externo a circunvalación) y Roatán han mostrado una valorización sostenida. Esto se ha debido al dinamismo de la inversión privada, mejoras en infraestructura y el potencial turístico”, enumeró José Gustavo Boquín, presidente de la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (CHICO).
El avance del aeropuerto de Palmerola y el futuro puerto de Amapala transformarán la valoración en el sur de Honduras. Asimismo, corredores logísticos hacia San Pedro Sula y Tegucigalpa, dijo Boquín.
PROYECTOS INDUSTRIALES
En Costa Rica, Alfredo Volio Guerrero, director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario, destacó que en su país, los proyectos industriales y de logística avanzada están registrando una demanda significativa, al igual que los espacios comerciales que ofrecen una experiencia diferenciada al visitante.
“Para responder a esta demanda, hemos fortalecido nuestra oferta de parques industriales con infraestructura moderna, built to suit, conectividad; así como centros de uso mixto con un componente comercial que integre servicios, entretenimiento y bienestar”. Volio, también presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción, explicó cómo la búsqueda por diversificar el riesgo tras la geopolítica ha favorecido a Costa Rica.
“El mercado industrial ha tenido un boom, que viene favoreciendo mucho a Costa Rica, Panamá, Guatemala, República Dominicana y esa diversificación de riesgo de China puede llegar a fomentar mucho el desarrollo de nuestros países”, añadió. Sugirió seguir trabajando seguridad jurídica y social.
El Salvador también vive una transformación de sus parques logísticos. La zona de Nejapa, en San Salvador Oeste, es el centro de desarrollo industrial. Se ha convertido en el punto clave por su cercanía con Guatemala.
“Nejapa tiene una conexión directa con la nueva carretera Claudia Lars, por la que se llega de manera más rápida al puerto de Acajutla; pero, también conecta muy bien para entrar a la capital (San Salvador), que es el principal centro de comercio del país”, dijo Javier Steiner, CEO de Grupo Steiner. Su empresa invirtió US$3 millones en equipar un centro de distribución de primer nivel.
“En el Triángulo Norte, Nejapa es el corazón de la logística. Por la agilización, cercanía con puertos para mover carga a Honduras y Guatemala y consolidar en El Salvador, Nejapa es ideal y tiene muchas posibilidades de crecimiento”, resumió Rodrigo Samayoa, director de Desarrollo Inmobiliario, en Nneo Smart Properties.
Samayoa anticipó que vendrá más inversión en logística e infraestructura industrial, en especial cerca de los puertos de Acajutla y La Unión.
En junio, Aristos Inmobiliaria también lanzó el parque logístico Integración, en Apopa, y abrirá en 2026.
