Por Pablo Balcáceres - revistaeyn.com
La emisión de US$6.25 millones de tokens para el desarrollo del hotel Hampton by Hilton en el Aeropuerto Internacional de El Salvador promete iniciar una nueva ola de inversiones en el país: la tokenización de activos digitales.
Así lo plantea Guillermo Contreras, CEO de Ditobanx. En entrevista con Revista Estrategia & Negocios, el empresario plantea cifras moderadas: tan solo entre 18 proyectos entre pequeños y medianos que maneja Ditobanx hay una cartera potencial de US$750 millones.
Contreras plantea que la Ley de Activos Digitales en El Salvador, en vigor desde el 1 de febrero de 2023, abre las puertas al levantamiento alternativo de fondos mediante tokenizaciones, ampliando las opciones de fondeo a las ya existentes como los bancos o la bolsa de valores, y beneficiando con incentivos fiscales tanto a emisores como compradores.
“Realmente hay mucho entusiasmo sobre sobre este tema por los beneficios que tiene como desarrollador; y como inversionista te hacen sentido que será una actividad que promete generar millones al país”, visualiza Guillermo Contreras, CEO de Ditobanx.
Durante la entrevista, Contreras cuenta que Inverlag, franquiciatario de Hampton by Hilton, comenzó el proyecto antes de la pandemia con fondos propios, pero el golpe económico provocó su pausa. La tokenización le abrió la posibilidad de reactivarlo.
Ditobanx se organiza en tres verticales de negocios: Ditobanx Empresas, Ditobanx Personas ―a través de las cuales ofrece servicios de emisión de tarjetas Mastercard y cuentas digitales en USDC, USDT y bitcoin, entre otros―; y Ditobanx Tokenización de Activos Digitales.
La compañía opera en cinco países: El Salvador, México, Guatemala, El Salvador y Estados Unidos. En este último, posee la licencia de money services business, que les permite originar remesas. “En todas estas jurisdicciones Ditobanx también está haciendo la promoción del servicio de tokenización de activos digitales”, explica.
A continuación, una transcripción editada de la conversación que E&N sostuvo con Contreras, durante la cual explica cómo funciona la tokenización de activos digitales en general y qué pueden esperar los inversores interesados en adquirir los tokens del hotel Hampton by Hilton en El Salvador.
E&N: ¿Cómo surge esta idea de tokenizar el proyecto de Hampton by Hilton? ¿Cómo funciona un ecosistema de este tipo?
El hotel Hampton by Hilton no es el único proyecto que estamos viendo, tenemos otros 18 proyectos en curso; sin embargo, este fue el que tuvo la fortuna de ser aprobado en este momento. La idea de tokenizar estos proyectos surgió desde el mismo momento que se anunció la Ley de Activos Digitales.
E&N: ¿Qué características reunía este proyecto en particular para estar listo antes que el resto?
La clave principal es preparación, fue un papel fundamental con Hampton by Hilton porque este comenzó a ser construido antes de la pandemia y por la pandemia se detuvo. El proyecto ya tenía todas sus corridas financieras hechas, todos sus diseños, simplemente se trataba de volver a obtener el financiamiento para arrancarlo.
En los otros procesos que estamos viendo hemos tenido que comenzar desde cero, hemos tenido que apoyarlos para que puedan tener toda su “permisología” en orden, sus corridas financieras, sus materiales de marketing y, principalmente, su estructura legal de una forma específica y muy ordenada; deben cumplir con todos los procedimientos de prevención de lavado de dinero, tener manuales y políticas.
E&N: Si era un proyecto prepandemia, imagino que planificaron su financiamiento por otras vías y ahora han tenido que cambiar el chip.
Hampton by Hilton es una franquicia y esta franquicia es administrada por Inverlag que es el emisor. Inverlag había comenzado este proceso con fondos propios y justamente a raíz de la pandemia vio su liquidez reducida y tuvo la necesidad de acceder a un financiamiento externo.
E&N: ¿Qué beneficios le trae exactamente al emisor tomar esta vía?
Te lo puedo enumerar en cuatro beneficios principales, no solo para este emisor sino para todos: globalización de la oferta, la capacidad de recibir la inversión en activos digitales, la exención de impuestos y la capacidad de tokenizar un proyecto que no necesariamente esté en El Salvador.
Con una tokenización, de forma inmediata se puede llevar a cabo una comercialización y promoción global, esto abre la puerta a que cualquier inversionista, no importa si está en Singapur, en Dubai, en Hong Kong. Ese es el primer beneficio.
El segundo beneficio es en cuanto a la rapidez. El pago de los valores de la inversión puede ser por un cheque o por una transferencia bancaria local o swift internacional, pero le añade un componente extra que también puede ser recibido en activos digitales indexados contra el dólar, en este caso puede ser USDC, USDT, o incluso utilizando bitcoin, en cualquiera de las modalidades de activos digitales. La transacción se completa rápidamente, estamos hablando de 3 a 4 minutos sin importar la ubicación geográfica de la persona de una forma segura, transparente, rastreable y cuidando siempre todos los procesos de prevención de lavado de dinero.
Ahora si tenés a un inversionista en Singapur y quiere invertir US$2 millones, lo puede hacer con USDC o USDT en los próximos 10 minutos y una vez recibida y confirmada la transacción se le devuelve el token digital que lo hace acreedor de los derechos de deuda adquiridos del hotel Hampton by Hilton. Si esto lo intentaras hacer por las vías tradicionales nos metemos en una vorágine de papeles y de procesos que puede durar semana con suerte si los bancos dejan pasar esa transacción.
El tercer beneficio es que al tokenizar un proyecto adquiere un régimen fiscal exento del impuesto sobre la renta en El Salvador, tanto para el proyecto como para el inversionista que puso plata en el proyecto. Esta característica probablemente es la principal y la más atractiva de todas porque te dispara la TIR de un proyecto de forma inmediata.
La cuarta ventaja es que el activo que se va a tokenizar no necesita estar en El Salvador. Esa es la razón también por la cual estamos recibiendo solicitudes de tokenización de proyectos también del extranjero, no solamente proyectos de construcción, desarrollos de centros comerciales, tenemos desarrollos hoteleros, tenemos desarrollos habitacionales incluso tenemos una residencial completa que está buscando tokenizar.
E&N: ¿Cuánto puede ser el volumen en tokenizaciones desde El Salvador en los próximos 5 años?
Te puedo dar un cálculo estimado de los 18 proyectos que ya tenemos en curso, solo lo que nosotros tenemos en pipeline supera los US$750 millones. No quiero mencionar proyectos específicos, pero hay uno de envergadura nacional que supera los US$1.000 millones, de alcance masivo, si uno de estos ocurre nos va a disparar la balanza de forma inmediata.
E&N. ¿Hay algún mercado en América Latina que también facilite la tokenización de activos digitales?
Hay algunas regulaciones que permiten tokenizar, en Brasil, Argentina y Chile, sin embargo, no te dan los beneficios fiscales o no existe una ley específica de tokenización de activos digitales como en El Salvador. Eso nos pone como país con una ventaja competitiva tremenda no solamente a nivel centroamericano, sino yo diría a nivel global.
E&N: De los 18 proyectos en análisis, ¿cuántos son locales El Salvador y cuántos extranjeros?
De los 18 que tenemos en el pipeline, 14 son locales y 4 extranjeros. Hay muchos proyectos locales porque encontramos desarrolladores, family officers, o personas naturales que tienen propiedades que han estado durmiendo porque no tenían la plata para desarrollarlos.
E&N. ¿Así podríamos caracterizar a la mayoría de los interesados, inversores que no tendrían cabida a través de financiamiento bancario o bursátil tradicional?
Te pudiera decir que un 30% vienen así; el otro 70 % son desarrolladores o son empresas con mucha experiencia y trayectoria haciendo este tipo de proyectos pero que buscan acceder a mercados de capitales más allá de El Salvador.
Una ventaja importante es que tú ponés las condiciones y no te las pone el banco. En una tokenización tú definís la tasa de la tasa porcentual que querés pagar por esa inversión y la publicás globalmente, allá descubrirás posteriormente si hay apetito o no de invertir bajo esas condiciones.
Que un proyecto esté tokenizado no discrimina que una institución financiera compre la deuda, en este caso del hotel Hampton by Hilton. Nada técnica ni legalmente lo impide, lo cual también abre una oportunidad sumamente importante para la banca, porque al invertir en un proyecto de tokenización los intereses que cobre van a estar exentos de impuestos.
CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN
E&N: La emisión será de US$6,25 millones. ¿Cómo va a funcionar, estilo subasta o el primero que da clic lo compra?
El primero que llegue se lo lleva. Si en el minuto uno llega alguien y pone los US$6,25 millones, listo, se acabaron los tokens, pero eso no va a alterar el precio del del bono en ningún momento.
E&N. ¿Cuáles serán las especificaciones técnicas? ¿Cuándo se colocará?
Esta es una emisión de deuda que paga un cupo del 10% anual de intereses y está programada para 5 años el retorno o el pago del capital. Va a estar disponible al público el 13 de mayo. Bitfinex Securities tiene el control completo sobre en qué horario va a salir.
E&N: ¿A qué tipo de inversores pretenden llegar con esta emisión?
Pueden ser institucionales normalmente por el tipo de premium que se va a pagar y por el tiempo de la deuda, pero nada impide que un inversor retail también entre en este vehículo. De hecho, la inversión mínima es de U$1.000, simplemente nos creamos la cuenta requerida en la entidad comercializadora que es Bitfinex Securities, podemos invertir desde US$1.000; y eso nos hace acreedores de derechos y de beneficios, aparte del pago de intereses.
E&N. ¿Cómo funciona la amortización de intereses?
El pago de los intereses y del capital es efectuado directamente por la sociedad emisora, Inverlag, directamente al tenedor del token. Cuando tú adquieres el token, tú decidís cómo querés recibir ese pago de intereses: con un cheque, con una transferencia bancaria local, con una transferencia Swift internacional o en activos digitales.
E&N: ¿Qué oportunidades y riesgos deben conocer los emisores, por un lado, y los compradores por otro?
Para los compradores, los riesgos del proyecto son los mismos que tendría cualquier otro proyecto de desarrollo habitacional: existen riesgos ambientales, de un terremoto, de una tormenta, pandemia, existen riesgos políticos, son exactamente los mismos riesgos que una inversión tradicional.
Desde el punto de vista del emisor, el riesgo más grande es que la emisión no se venda, pero ese riesgo también existe en el mundo tradicional; la ventaja adicional es que aquí no está circunscrito solo El Salvador, sino que hay una oferta global, eso mitiga ese riesgo.
E&N: ¿Habrá un mercado secundario para los inversores que deseen revender sus token?
Hay tres formas en las que se crea mercado secundario: uno es privado, en el cual tú quieres salir de la inversión y hablas con otro privado y ocurre una transacción interna, siempre dentro de Bitfinex Securities. La segunda forma, a través de informar que querés hacer líquida tu inversión y ahí existe también una oportunidad de mercado secundario; y la tercera es algo en lo que estamos trabajando como Ditobanx, y esperamos esté disponible muy pronto, nuestra propia plataforma de mercado secundario. Los únicos que tenemos permiso de comercialización de los valores digitales certificados de El Salvador son las empresas con licencia de proveedor de activos digitales, no puede venir cualquier tercero a crear un mercado secundario.
E&N. ¿ Entendemos que van a usar la red de Liquid? ¿Por qué esa decisión y no otra plataforma como Ethereum?
Se escogió Liquid de Blockstream porque está alineado con una visión de promoción de la inversión basada en bitcoin. Ahora, aunque la red Liquid está identificada con bitcoin, el pago puede ser ejecutado en cualquier medio de pago tradicional y en cualquier activo digital.
De hecho, otros proyectos que tenemos en curso sí van sobre la red de Ethereum, incluso algunos están siendo proyectados que vayan sobre Polygon. No hay nada que determine específicamente sobre qué blockchain hacer la emisión, es simplemente un tema de gustos, o a dónde está la liquidez. Probablemente si ya existió un market-sounding previo de la inversión se hayan detectado inversionistas institucionales que ya tienen la liquidez en determinada red y por eso se decide hacerlo en esa red, pero por lo demás no existe ninguna restricción.
