Comprar vivienda en El Salvador: ¿Burbuja inmobiliaria o inversión de largo plazo?

Por Claudia Contreras - Estrategia y Negocios

¿Qué atrae a un salvadoreño que vive en Estados Unidos a comprar una casa en El Salvador? ¿Qué le interesa a un extranjero al invertir en una vivienda en la zona costera? El 51,3% de los salvadoreños en Estados Unidos piensa comprar una propiedad en El Salvador en el corto o mediano plazo, reveló el estudio Toma este TikTok, patria querida, elaborado por el área de investigaciones de la Escuela Mónica Herrera. El 13,7% de los encuestados afirmó que en los últimos cinco años han comprado alguna propiedad en El Salvador.

Para Julio Antonio Espinoza, director general de Geoterra Regional de Avalúos, el mercado inmobiliario en El Salvador está experimentando una transformación significativa, impulsada por una demanda de inversión sin precedentes que inició en septiembre de 2020.

“Desde septiembre de 2020, el mercado ha crecido casi un 40% (...) Aproximadamente el 78% de las propiedades se compran como inversión, no para vivienda propia, dijo Espinoza. Su firma se dedica a realizar avalúos de propiedades, estima el valor de una propiedad en un momento específico, usando principalmente el método comparativo de mercado con transacciones reales.

Zonas de Mayor Plusvalía: Colonia Escalón, San Benito, Santa Elena (San Salvador); El Tunco, El Zonte (La Libertad).

Tendencia Dominante: Desarrollo vertical de lujo en la capital y proyectos turísticos/residenciales en la costa.

Motores Clave de Inversión: Mejora de la seguridad, diáspora salvadoreña, inversores en Bitcoin, turismo.

El 78 % de las compras en bienes raíces en El Salvador son para inversión, afirmó Espinoza. “La política de seguridad ha sido un detonante principal, abriendo zonas que antes no se consideraban para desarrollo, como Soyapango, Apopa y Nejapa”, dijo el experto inmobiliario. En paralelo, hay una oferta creciente para ofrecer alojamientos pensados en Airbnb, que ha venido a potenciar la demanda de vivienda.

“Esta plataforma es un motor clave para los inversionistas. El país tiene un déficit de aproximadamente 9.000 habitaciones de hotel”. Existen 10.558 propiedades listadas en Airbnb a nivel nacional, un aumento drástico desde las 2.800 en 2020. La ocupación promedio es del 47 % del mes, con un ingreso promedio de US$1.464. La tarifa promedio por noche es de US$132,06, pero varía significativamente por zona costera o metropolitana.

Entre un 40% y 45% de los compradores actuales son los llamados hermanos lejanos, salvadoreños que viven en Estados Unidos, y extranjeros.

Jorge Castillo, coautor del estudio Escuela Mónica Herrera, resumió que el 35,8% de los encuestados (de una muestra de 1020 personas) tiene planes de regresar algún día a vivir a El Salvador.

“Esto permite suponer que muchos de los que piensan en invertir en El Salvador, más que pensar en regresar, están pensando en tener una propiedad donde llegar de visita para uso de sus familiares que han quedado en el país o como negocio”, dijo Castillo en el libro.

La investigación reveló que para el 55,2% de la muestra afirmó que sus ingresos familiares oscilan entre US$2.000 y US$5.000. Un 15% de los encuestados declaró tener ingresos por encima de los US$8.000 mensuales.

Espinoza apuntó que en promedio los salvadoreños en Estados Unidos invierten en promedio US$250.000. Analizó que entre 2021 y 2023, el sector inmobiliario creció 10% anual. En 2024, el sector creció 4,65%. Con respecto a precios de vivienda, señaló que hay propiedades que pasaron del rango de los US$60.000 a US$70.000 que ahora valen US$140.000.

El déficit de vivienda en El Salvador es 944.000 unidades. Según la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples de El Salvador (EHPM 2023), se estima que el 50,7% de los hogares de este país presentan un déficit cualitativo en sus viviendas, con condiciones físicas y estructurales inadecuadas.

Según el Centro Nacional de Registros (CNR), el 80 % de las transacciones de compra venta en el mercado inmobiliario son de contado. El resto son con crédito hipotecario. “La mayoría compra para rentar. (Eso significa que) dejan unidades limitadas para alguien que podría comprar con esfuerzo para vivir”.

Reiteró: “Por los precios que tenemos, es muy difícil que alguien pueda comprar una unidad habitacional”. La nueva vivienda mínima en El Salvador está por arriba de los US$50.000 a US$70.000, apuntó Espinoza.

La zona de mayor crecimiento de soluciones de vivienda en el corto y mediano plazo es la Carretera al Puerto de La Libertad. “Desde Santa Tecla (La Libertad Sur) hasta el Puerto (de La Libertad) es la zona que más va a crecer”, agregó Espinoza.

Anticipó que toda la Zona Costera también será atractiva. “La carretera al Puerto (de La Libertad) va a ser la conexión principal entre toda esa zona en el futuro”.

En marzo, Luis Rodríguez, director ejecutivo de la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), anunció que existen 123 proyectos urbanísticos y turísticos en el municipio La Libertad Costa, entre torres de apartamentos, hoteles, centros comerciales e infraestructura logística e industrial. En julio, Calidad Inmobiliaria inició la construcción de Torres Floreli, en San José Villanueva, un proyecto de 426 apartamentos, y una inversión de US$60 millones.

En junio, la desarrolladora 3 Torres anunció la construcción de su primer edificio de apartamentos dúplex en El Salvador, una inversión de US$10,6 millones. “En 3 Torres identificamos que obras como Surf City I y II y el Aeropuerto del Pacífico en La Unión son clave, porque mejoran la conectividad, promueven el turismo y atraen inversión en zonas antes poco desarrolladas. La zona de Oriente se volverá estratégica. En la medida que avance la construcción del Aeropuerto del Pacífico en La Unión habrá una demanda de infraestructura inmobiliaria complementaria de todo tipo: hoteles y zonas residenciales, comerciales e industriales”, apuntó Donato Galdámez, gerente general de 3 Torres.

“Oriente tiene un alto potencial para generar empleos, dinamizar la economía y ofrecer oportunidades sólidas de inversión”, agregó.

Galdámez añadió que su empresa ha visto un incremento en la inversión en zonas costeras y turísticas. 3 Torres invirtió en el proyecto Amatecampo Villa en Playa Amatecampo, La Paz. “La creciente inversión extranjera y el retorno de salvadoreños desde el exterior impulsados por la seguridad ha generado un entorno propicio para el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales y turísticos”.

La tokenización, en el contexto de la OPAMSS (Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador), busca comercializar activos inmobiliarios a través de la tecnología blockchain. Esto permite que los inversionistas adquieran partes de un proyecto inmobiliario, representado por tokens digitales, en lugar de la propiedad completa.

Espinoza recordó que en 2024 el Gobierno salvadoreño también empujó la exoneración de impuestos a inversionistas que construyan torres de al menos 35 pisos.

“El atractivo es más que todo el tema fiscal (...) Ayuda mucho poder construir en altura también y la tramitología que ha mejorado mucho la visión de la oficina (de OPAMSS) para acelerar los proyectos”, respondió Espinoza sobre qué incentivos fiscales y legales han ayudado a dinamizar esta industria.