Mercado Inmobiliario en Guatemala 2025: Dónde comprar y análisis del mercado

Por Claudia Contreras / Con aportes de Alejandra Ordoñez

¿Cuáles son las zonas de mayor valorización de Guatemala? “Son aquellas que por mucho tiempo fueron ocupadas por viviendas de nivel mediano hacia arriba y donde, hoy, la gente busca soluciones habitacionales que le dan fácil acceso a su trabajo”, define Jorge Montenegro, expresidente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC).

El mercado inmobiliario de Guatemala evolucionó marcado por un boom de vivienda vertical. “La mayoría de los edificios de apartamentos se han concentrado en las zonas residenciales de mayor poder adquisitivo”, señala Sergio Silva, Presidente de la Junta Directiva del CHN (Crédito Hipotecario Nacional).

“En términos generales el sector construcción está creciendo a un ritmo superior a la economía en general, muy probablemente arriba del 5 % anual, por lo que se ha constituido en uno de los principales motores del crecimiento”, agrega Silva.

En los últimos cinco años, crecieron los proyectos de edificios de apartamentos dirigidos a las familias con ingresos medios y bajos. “Detrás de esta tendencia está la escasez de tierra en la zona metropolitana, los cambios de preferencias de la nueva generación de jóvenes que prefieren este tipo de vivienda y la dinámica del sector privado que ha aumentado la oferta de apartamentos conforme a estos cambios demográficos”, apuntó el financiero.

¿Un ejemplo? Los desarrollos verticales incluyen área para mascotas, piscina, área para niños, game room, study room, fire pit, canchas deportivas, salón social, gimnasio, entre otros.

Para Peter Unmüssig, director general de la desarrolladora alemana Unmüssig, la tendencia va más allá de incorporar paredes o azoteas verdes.

“El enfoque apunta a diseños arquitectónicos que reduzcan el impacto humano en el medio ambiente y así contribuir a enfrentar el cambio climático. Esto se logra de diversas maneras, utilizando materiales ecológicos y reciclables, mejorando la eficiencia energética y ahorro de agua, sumado al reto de armonizarlos en espacios funcionales y estéticos”.

El desarrollo de vivienda vertical en la capital guatemalteca permite socializar precios de este tipo de soluciones. En los últimos tres años hubo dos cambios regulatorios importantes para el desarrollo del sector.

En 2024, se creó el Fondo para Adquisición de Primera Vivienda (FAPRIVI) por parte del actual gobierno de Guatemala con una asignación inicial de Q.500 millones (US$65 millones) para facilitar el crédito para la adquisición de una primera casa. Este fondo está a cargo del Crédito Hipotecario Nacional.

“Es un importante mecanismo para facilitar la adquisición de vivienda con plazos hasta 40 años y una tasa de interés del 5 al 5.5% anual”, señaló Silva. En segundo lugar, en 2022 se acordó el subsidio del 30% al 40% por parte del Estado a la tasa de interés cobrada por los bancos comerciales para créditos de vivienda durante un período máximo de 7 años dirigido a familias de ingresos medios y bajos. “En ambos casos el Estado está tratando de incentivar la demanda del mercado inmobiliario para resolver las necesidades de vivienda”, dijo el experto financiero.

Agregó: “La política de vivienda tiene que ser actualizada e incluir muchos más incentivos que favorezcan las alianzas público-privadas para el desarrollo de vivienda, especialmente para los sectores de ingresos más bajos de la población en los centros urbanos de todo el país. En este momento no existen incentivos públicos para el involucramiento mucho más fuerte de las municipalidades y del sector privado en la solución de los problemas habitacionales”.

Para Montenegro, pensando en el futuro, los desarrolladores podrían negociar espacios con los propietarios actuales de Zona 12 para futuras soluciones. Esto por su cercanía a los principales centros de trabajo importantes de Ciudad Guatemala.

-Transporte urbano masivo insuficiente

-Proyectos como el Aerómetro y el Metro de superficie están pendientes de ejecución

-Puente de Belice detenido por burocracia, clave para el sistema de transporte

-Saneamiento y sostenibilidad ambiental: Plantas de tratamiento necesarias (norte y sur), evitar contaminación de ríos y barrancos

“A nivel de megaproyectos que puedan incidir en el valor de inmuebles en Guatemala se pueden citar tres de infraestructura de transporte: el Corredor Interoceánico, el Metro Riel y el AeroMetro. De éstos el más avanzado es el último y como todo proyecto de este tipo, los inmuebles alrededor de las estaciones y las rutas empiezan ya adquirir un valor estratégico para nuevos desarrollos urbanos”, anticipó Silva.

El experto financiero también dijo que los polos de desarrollo urbano, fuera del área metropolitana, destacan ciudades intermedias: Quetzaltenango, Huehuetenango, Cobán, Escuintla y Retalhuleu. “Están experimentando fuertes crecimientos urbanos que podrían presentar múltiples oportunidades de inversión inmobiliaria”.

Para Montenegro, el principal reto para el desarrollo inmobiliario en el área metropolitana guatemalteca es la generación del transporte masivo. “Hay proyectos que están listos para arrancar y dependen de una aprobación del Ministerio de Medio Ambiente, como el AeroMetro”.

El segundo reto para Guatemala es consolidar la planificación y ordenamiento territorial por parte de las municipalidades, ya que la mayoría de municipios todavía no cuenta con un plan de este tipo.

“Otro reto importante es lograr implementar un esquema nacional para asegurar la calidad de las construcciones. Actualmente no existe una norma de calidad aplicable de manera oficial y esto expone a las familias a riesgos muy grandes en un país como el nuestro. La única norma de calidad que se ha venido aplicando es la del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), pero únicamente rige para aquellos proyectos aprobados por esta entidad. Ese tipo de normativa debería ser adoptada a nivel nacional”, dijo Silva.

¿De qué tamaño es el déficit de vivienda de Guatemala? Sergio Silva, Presidente de la Junta Directiva del CHN (Crédito Hipotecario Nacional), responde: “En Guatemala, las estimaciones que se realizaron con base en el censo de 2018 indicaban un déficit habitacional de aproximadamente 1.3 millones de unidades, el cual en su gran mayoría era un déficit de tipo cualitativo, es decir de más de 1 millón de viviendas que deben ser ampliadas o mejoradas en todo el país”.

Reforzó: “Hay un crecimiento de casi 60.000 nuevos hogares anuales que requieren una solución habitacional, pero hay que considerar que estos hogares reflejan la estructura de ingresos de la población por lo que un 60% de estas familias tendrían ingresos menores a 2 salarios mínimos aproximadamente”.

Datos claves: Zonas con mayor valorización e inversión en Ciudad de Guatemala

Zonas top en construcción actual: Zona 10, Zona 14, Zona 9, Zona 11

Zonas con potencial futuro: Zona 8 y Zona 12 (calles amplias, servicios existentes, cercanía al centro)

Zona 11: En pleno desarrollo con grandes oportunidades

Tendencia Dominante: Desarrollo vertical (edificios de apartamentos) y proyectos de uso mixto.

Segmento de Mayor Crecimiento: Vivienda para la clase media-alta y oficinas corporativas (Clase A).

Tasa de Interés Hipotecaria Promedio: 7.5% - 9.5% (en quetzales, sujeto a cambios).

Principal Regulador: Registro General de la Propiedad.

Principal Gremio del Sector: Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC).