Por revistaeyn.com
Los precios de la vivienda, que retrocedieron durante la crisis financiera mundial, han reanudado su ascenso implacable. La pandemia y el posterior retorno de la inflación desencadenaron la peor crisis de asequibilidad de la vivienda en más de una década. Esa crisis se propagó por algunas de las economías avanzadas más grandes y contribuyó a un sentimiento de enojo y resentimiento generalizados en relación con las condiciones económicas.
La crisis de la asequibilidad se debe al aumento de los costos de endeudamiento que se ha producido desde que los bancos centrales subieron las tasas de interés para frenar la inflación. Al mismo tiempo, la escasez de vivienda y la elevada demanda propiciada por una marcada conformación de nuevos hogares mantuvieron los precios en niveles altos, señala un reporte del Fondo Monetario Internacional (FMI).
La compleja coyuntura económica tras la pandemia sacó a la luz problemas estructurales que llevaban mucho tiempo gestándose en el mercado mundial de la vivienda.
En el último decenio, el costo de una vivienda en la mayoría de los países de ingreso alto de la Organización de Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE) ha aumentado un 37% en términos reales, según los indicadores analíticos de precios de la vivienda de la organización. En promedio, los precios han subido un 16 % en relación con los ingresos.
“El encarecimiento de la vivienda está tensionando las relaciones entre generaciones, ya que este tema preocupa a las personas más jóvenes que aún no han logrado acceder al mercado inmobiliario, incluso más que a sus progenitores”, apunta el FMI.
Un 60 % de los encuestados de la OCDE de entre 18 y 39 años manifestó preocupación por la asequibilidad de los precios de la vivienda, frente al 38 % en el grupo de entre 55 y 64 años. La brecha generacional es más pronunciada en Irlanda, Canadá y Estados Unidos.
Los marcados contrastes en la proporción de personas que son propietarias de su vivienda obedecen en parte a diferencias en la asequibilidad, aunque también inciden factores históricos y culturales, entre otros.
ALTAS TASAS DE INTERÉS
En promedio, en los países bajo la órbita de la OCDE, el 16 % de los ciudadanos alquilan viviendas de propietarios privados. Para los más pobres, esto puede ser inabordable. En Colombia, un 82 % de los arrendatarios en el quintil más bajo de ingresos ceden más del 40 % de sus ingresos a arrendadores privados. Además, el mercado colombiano de alquiler de viviendas es uno de los menos regulados.
Con las tasas de interés más altas, la situación tampoco es fácil para los propietarios de viviendas que aún no han terminado de pagar sus hipotecas. En Colombia y Luxemburgo, más de la mitad de las personas más pobres que son propietarias de sus viviendas destinan por lo menos un 40% de sus ingresos a amortizar la hipoteca, señala el estudio del FMI.
¿Es posible restablecer la asequibilidad sin que se produzca una acusada caída de los precios de la vivienda? Puede que sí. Una disminución de las tasas de interés hipotecarias podría servir, aunque es difícil que mejore mucho la situación. Además, a medida que las tasas se reducen, más hogares pueden ingresar al mercado de la vivienda, lo cual incrementa la demanda y eleva los precios.
Las autoridades macroeconómicas pueden incrementar las probabilidades de un escenario favorable si continúan guiando a sus economías hacia un aterrizaje suave.
Pero las autoridades también tienen que abordar los problemas estructurales en torno a la asequibilidad de la vivienda. Eliminar los obstáculos regulatorios para mejorar la elasticidad de la oferta podría ser un primer paso.
Los problemas estructurales también pueden reflejar la falta de competencia en los recursos, la construcción o la venta. Las autoridades deberían desmantelar los oligopolios.
En algunos casos, podría ser útil realizar intervenciones de política más quirúrgicas. Por ejemplo, los gobiernos podrían plantearse proporcionar ayudas focalizadas a los hogares de ingreso bajo o a las personas que viven en asentamientos informales.
También podrían servir los incentivos a las empresas de desarrollo inmobiliario para que construyan unidades habitacionales asequibles, por ejemplo ofreciéndoles derechos de desarrollo adicionales.
