Por revistaeyn.com
Para tener un panorama certero, hay que partir de una idea central: cuando comprar se vuelve difícil, alquilar deja de ser “transitorio”
Dicho lo anterior, Numbeo (*) publica varios indicadores que, leídos en conjunto, cuentan una historia simple:
-Si el “Price to Rent Ratio” (precio/renta) sube, la plataforma explica que alquilar tiende a ser relativamente más favorable que comprar (porque el precio de compra crece más que lo que se paga —o se recibe— en renta).
-Si la hipoteca como % del ingreso se dispara, comprar se vuelve un camino más exigente para el hogar promedio (y la demanda de alquiler suele ganar protagonismo, aunque la realidad depende de cada barrio y mercado laboral).
-Para quien invierte, el termómetro inmediato es el Gross Rental Yield (City Centre): rendimiento bruto del alquiler en el centro urbano.
¿Cómo se comportan estos indicadores en cada país?
CUATRO PAÍSES, CUATRO SEÑALES
COSTA RICA. Esta es una plaza donde alquilar puede tener sentido para quien no quiere (o no puede) cargar una deuda pesada de entrada. Las diferencias están en la microzona y el tipo de propiedad que se elija.
Sin embargo, para quienes evalúan la compra con financiación, Costa Rica es el país donde se registran los mejores indicadores. Por caso, el índice “Hipoteca como % del ingreso” es el más elocuente: este indicador refleja la presión de la cuota que se debe abonar por la vivienda; cuanto más bajo es el indicador significa que la propiedad es más financiable. Para el mercado tico, este índice es de 116,18% mientras que, en el otro extremo, para El Salvador da 225,72%.
A su vez, es un mercado donde el rendimiento bruto de alquiler es competitivo. Para los inversores, si el objetivo es construir un negocio de alquiler con lógica de portafolio (flujo + estabilidad), Costa Rica aparece como el caso más sólido de la muestra: combina el mayor yield bruto urbano (8,14%) y la mejor accesibilidad relativa (0,86).
PANAMA. El país canalero aparece como un mercado donde el alquiler puede ser un buen negocio: combina yield competitivo (7,07%) con mejor accesibilidad que Guatemala y muy superior a la que se observa en El Salvador. Para el inversor, la clave del modelo de negocio depende del costo del capital y de la demanda corporativa/urbana.
A su vez, la compra típica de vivienda luce en un punto intermedio: más exigente que en Costa Rica, pero menos asfixiante que en Guatemala, y claramente mejor que en El Salvador.
GUATEMALA. En el mercado guatemalteco el índice “Hipoteca % Ingreso” es de 148,88%, muy por encima de Costa Rica y de Panamá. Esto indica que las posibilidades de accesibilidad a la vivienda propia son menores por efecto de una menor profundidad del crédito para el comprador promedio.
Un mercado con carga hipotecaria más alta tiende, por consecuencia, a empujar demanda hacia el alquiler.
Entonces, ¿tiene Guatemala atractivo bruto para inversión en renta? Sí, porque ofrece el segundo yield urbano más atractivo de la muestra (7,37%); sin embargo, el negocio debe encararse con estrategia segmentada. ¿Por qué? Al haber una menor accesibilidad (0.67) y una presión hipotecaria más alta, la demanda solvente es más desigual y, por ello, el inversor debe tomar muy en cuenta el perfil del inquilino.
EL SALVADOR. El país es el outlier del grupo (se aleja de los patrones de la muestra). Tiene el yield urbano más bajo (5,64%) y, también, el menor índice de accesibilidad (0,44). Esto indica que es un mercado poco amigable para quien necesita financiar el acceso a una vivienda propia; y, en ese marco donde el alquiler es demandado, el negocio de la renta inmobiliaria tiene un pobre registro competitivo.
Tiene el Price to Rent Ratio (relación precio/renta) más elevado de la región (17,72, frente al 12,28 de Costa Rica). Esto indica, por definición, que “rentar” es relativamente más conveniente para el usuario final que “comprar” (y para el inversor implica menor yield)
Dicho contexto no significa que el mercado salvadoreño esté descartado para el negocio. Más bien, los indicadores sugieren que la “inversión debe ser estratégica”: con precio de entrada muy disciplinado, con estrategia de valor agregado y en oportunidades puntuales donde el caso se justifica por microzonas o demanda específica.
(*) Numbeo es una plataforma que recopila datos de precios (incluyendo inmobiliarios) con un enfoque crowdsourced y los complementa con información recopilada manualmente desde “fuentes autorizadas” (p. ej., sitios de supermercados, compañías, instituciones gubernamentales, etc.). Declara que aplica filtros automáticos y semi-automáticos para reducir ruido y que conserva datos históricos con políticas de “depreciación” (por defecto 12 meses, pudiendo usar hasta 18 meses si no hay datos frescos y el país parece estable).
