Por Leonel Ibarra - revistaeyn.com
Latinoamérica transita un período de moderación macroeconómica, acompañado por una recuperación desigual del empleo y una persistente informalidad urbana que condiciona las trayectorias de inclusión habitacional, al mismo tiempo, afectada por déficits cualitativos y las limitaciones del crédito hipotecario.
El estudio "Panorama regional de la vivienda en América Latina y el Caribe", elaborado por el CAF, señala que el déficit habitacional, tanto cuantitativo como cualitativo, sigue siendo una de las brechas más relevantes de la región. En promedio, el 20 % de los hogares urbanos presenta carencias severas, aunque se observa una tendencia de reducción lenta, pero sostenida del déficit cuantitativo.
Considerando la muestra de 15 países que tienen índices de precios, el mercado habitacional muestra "cierta tendencia de estabilización" tras los mayores incrementos de precios observados en el período 2021–2022, pero la asequibilidad de la vivienda (relación entre precio e ingreso) "sigue siendo un desafío estructural" pues muchos hogares continúan destinando "proporciones elevadas de su ingreso al pago de vivienda".
Al ver el caso de países de Centroamérica, el mercado residencial costarricense presenta una dinámica de disparidad entre la oferta de viviendas y la posibilidad real para los segmentos de la población, siendo que solo el 14 % de las viviendas ofertadas son accesibles para los sectores de ingresos más bajos e ingresos medios, mientras que el 86 % de las viviendas ofrecidas están orientadas a un 30 % de la población.
Los altos precios para la compra de vivienda en Costa Rica y las limitaciones de financiamiento para algunos sectores, hace que la oferta de alquiler habitacional tome fuerza, representando el 19 % del parque habitacional en el período entre 2020 y 2024.
MERCADO CRECIENTE
En El Salvador, hay una ocupación habitacional del 78,11 % de los cuales el 65,4 % es vivienda propia ya pagada, el 15,2 % es alquilada y únicamente un 5,24 % es propia, según el Censo de Población y Vivienda 2024. "El mercado inmobiliario sigue creciendo bajo la tipología de vivienda vertical en el Área Metropolitana de San Salvador, pero también residenciales horizontales en otras ciudades principales del país; la tendencia de precios ubica a las viviendas más asequibles fuera de los núcleos urbanos y metropolitanos, dejando a los habitantes históricos y a los nuevos propietarios de viviendas de valor superior en la ciudad consolidada", dice el reporte.
Aunque la economía hondureña durante 2024 estuvo marcada por un crecimiento económico moderado, el acceso a vivienda digna se ve presionada por brechas estructurales como la pobreza (62,9 % de la población), la informalidad laboral y la concentración demográfica en áreas urbanas. "La urbanización creciente y el bono demográfico juvenil ofrecen oportunidades de dinamización, pero al mismo tiempo incrementan la demanda de suelo y vivienda en contextos de limitada planificación territorial", apunta el informe del CAF.
En Panamá se lograron "mejoras en la calidad de la vivienda" (reducción del déficit cualitativo), en donde la mayoría de los hogares (65 %) se ha procurado una vivienda propia, muchas veces con sus propias manos. Sin embargo, el déficit cuantitativo de nuevas unidades persiste, destacando la necesidad de más construcción de vivienda. "Se proyecta que el PIB mantendrá su dinamismo, lo que podría estimular una mayor inversión y desarrollo de proyectos habitacionales. Sin embargo, la tendencia al alza en las tasas de interés y la persistencia del desempleo y la informalidad sugieren que el acceso al crédito hipotecario seguirá siendo una barrera significativa".
En cuanto a los precios de las viviendas, estos varían significativamente entre los países de la región tanto en función de las diferencias en los costes de producción como de la concentración/distribución de la producción entre los distintos segmentos de ingresos.
El costo promedio del metro cuadrado de construcción en Costa Rica en 2024 era de US$429,87; en El Salvador era US$503,41; en Honduras era de US$29,32; en Panamá US$568,44; y en República Dominicana era de US$1.024.
Sobre el precio medio de la vivienda para venta, el estudio del CAF revela que en 2024 El Salvador tenía el más alto con US$265.500, seguido de Honduras (US$161.295), Panamá (US$100.690) y en República Dominicana (US$39.675).
Para el precio del alquiler nacional mediano, El Salvador vuelve a ocupar el primer lugar pues se reporta en US$1.578; en Honduras es de US$40,32; en Panamá alcanza los US$356,19; y en República Dominicana US$570,80.
El reporte del CAF concluye que ante la ausencia de "mecanismos de financiamiento habitacional adecuados al mercado informal", las consecuencias se traducen en años de ahorro personal para la construcción progresiva de la vivienda o la obtención de préstamos personales de manera formal o informal a tasas muy altas, y en un extremo, a soluciones habitacionales informales en las periferias de las ciudades.
En consecuencia, las relaciones entre informalidad laboral, exclusión financiera y déficit habitacional delinean, al menos en la región, un círculo vicioso, perpetuando la pobreza intergeneracional, profundizando la segregación socioespacial y agudizando la vulnerabilidad social y ambiental de dichas poblaciones.
